Сегодня многие семьи задумались о переезде из небольших квартир в загородный дом. Загородный дом – совсем другое дело, ведь есть обычно к нему “прилагается” участок, на котором в большинстве случаев можно достроить недостающие квадратные метры, или просто построить рядом второй дом, сохраним основную постройку. Как это сделать?
Мы начинаем… строить?
Самое первое, что нужно сделать – это убедиться, что это в принципе возможно по закону. Существующее законодательство не содержит прямых ограничений на количество домов на одном земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или на садовых участках. Однако есть важные ограничения, например, к ним относятся: высота здания – не более 20 метров, этажность здания – не более трех этажей. Если ваша будущая постройка соответствует этим требованиям, можно двигаться дальше.
Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается, для постройки дома площадью до 500 квадратных метров достаточно уведомить органы местного самоуправления, для построек, площадь которых превышает 500 квадратных метров необходимо разработать и согласовать проект, провести экспертизу и получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию.
До того, как началось строительство, желательно удостовериться, что нет запрета и ознакомиться с правилами землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) муниципального образования, на территории которого находится земельный участок, и получить в местной администрации градостроительный план земельного участка (далее – ГПЗУ).
Из плана застройки будет видно:
- можно ли построить второй дом;
- если можно, то в каком месте земельного участка и с каким параметрами;
- если нельзя, то как сделать так, чтобы было можно (например, уменьшить площадь существующего дома, провести охранные работы, если на участке находятся объекты культурного наследия, и прочее).
Ответить на эти вопросы вам поможет кадастровый инженер. Такой специалист подготовит технический план строения, который в финале и уйдет на регистрацию в Росреестр. Техплан в свою очередь составляется на основании декларации на объект недвижимости. Содержание декларации регламентировано, она заполняется на специальном бланке, где должны быть сведения о точном местоположении объекта, типе постройки, кадастровом номере участка и номере кадастрового квартала, техническое описание объекта и сведения о владельце.
Вам предстоит собрать все необходимые документы и подать ваш пакет в МФЦ: выписка из ЕГРН на участок, поэтажные планы, абрис, согласие на обработку персональных данных собственника. Есть другой способ – отправить заявление в электронном виде через личный кабинет на портале Госуслуг. Обычно эти вопросы рассматривают органы местного самоуправления, либо местные органы исполнительной власти, так что наберитесь терпения.
Бывают ли отказы?
В некоторых случаях в строительстве второго дома на участке могут отказать. Например, отсутствие нормативных отступов от границ участка. Основные и минимальные параметры: – 3 метра от забора до капитального строения, – 6 метров между капитальными строениями. Помимо прочего проверяются такие параметры как предельная плотность застройки участка, предельная высота и предельная этажность – все прописывается в ПЗЗ (правила землепользования и застройки). Грамотный кадастровый инженер подскажет допустимую площадь участка и этажность, изучив возможности земли.
Существуют четыре основных “нельзя”:
- частый – если строительством второго дома будет превышен максимальный процент застройки земельного участка;
- дом нельзя построить так, чтобы соблюсти все отступы от существующих строений от границ соседнего земельного участка;
- строительство запрещено или ограничено уставом СНТ (если дом на территории СНТ);
- строительство на участке невозможно из-за вхождения его в водоохранную зону, санитарно-защитную зону, на нем присутствуют объекты культурного наследия и прочее.
А если разделить участок?
Бывают случаи, когда собственники, чтобы обойти ограничения на строительство второго дома, размежевывают один участок на два. Для выполнения этой процедуры, вам так же потребуются услуги кадастрового инженера, который проведет межевание (съемку и замеры) земельного участка и подготовит межевой план, который вам необходимо будет зарегистрировать в управлении Росреестра. После чего из Единого государственного реестра прав недвижимости исчезнут сведения о предыдущем едином земельном участке и будут внесены сведения о вновь образованных двух (или нескольких) участках. Гениально!?
Помните, что есть важные моменты:
- вновь образованные земельные участки “наследуют” целевое назначение основного участка;
- чтобы построить дом на вновь образованном земельном участке, он также должен соответствовать градостроительным нормам и правилам, лучше заранее уточнить этот вопрос;
- чтобы вновь образованные земельные участки были не ниже установленных минимальных площадей, иначе Росреестр откажет в регистрации новых участков;
- чтобы на любом из участков не было ограничений на строительство.
Вам также нужно учесть, что на нового собственника возрастет налоговая нагрузка: за два участка придется платить больше, чем за один, несмотря на то, что общая площадь владения не изменилась.
Кстати, если ваши участки находится, например, в СНТ, то вырастет нагрузка по оплате членских взносов, поскольку обычно они рассчитываются на членов СНТ пропорционально количеству земельных участков, находящихся в собственности.
Дом, который не дом?
Другой распространенный вариант, который поможет вам обойти запрет, может стать возведение небольшого дачного дома, который будет зарегистрирован как хозяйственная постройка. Это может быть выгодно и в том плане, что зарегистрировать второй дом в качестве жилого иногда сложно: часто для него может банально “не хватить” коммуникаций в поселке, без обеспечения которыми дом не получится признать жилым. Обратите внимание, что поскольку такой домик все равно будет капитальной постройкой, не регистрировать его в качестве недвижимости не получится, но если строить не капитальный дом, то для него даже не придется получать разрешение на строительство (ужас!).
– А вы строили второй дом на участке?
Посмотрите коттеджи во Всеволожском районе, которые были проданы нами.
